自3月1日“国五条”出台后，上海楼市的成交量屡创新高，在3月最热销的30个公寓新盘中，有20个新盘的成交价格出现上涨。

伴随着新房成交量一起水涨船高的，还有别墅。数据显示，3月份上半月在全市仅46套别墅的新增供应下，成交量却高达370套，成交量是去年同期的2.55倍。

[公寓]开发商赶在细则前推盘

根据数据显示，在3月前18天成交面积排名前30的公寓类新盘中，有20个楼盘的成交均价出现上涨。如排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源成交均价达到10498元/平方米，比1月份上涨了10.33%。排名第14的中环1号3月成交均价25817元/平方米，而其去年2月开盘成交均价为19330元/平方米，排名第15的天居玲珑湾去年4月开盘成交均价9209元/平方米，3月的成交均价为12240元/平方米。其他多个楼盘也都出现了10%-20%不等的涨幅。

薛建雄指出，2010年9月房管部门下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住宅预售行为的通知》中规定，“房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。”网上报价的可浮动幅度是“-20%”，也就是说，在这个区间内只能降价不能涨。原先，开发商基本都是在申报价下浮的20%区间内卖房。如今大多楼盘的价格涨幅已经接近20%。这就意味着，因为重新申报涨价太困难，所以很多开发商干脆顶着申报价格区间的上限在卖房。例如某楼盘在网上备案的报价区间是2万-2.5万元/平方米，原先市场不好的时候它可能只售2万元/平方米，甚至有可能再下浮20%打折到1.6万元/平方米，但是在行情好的时候，单价有可能抬高到2.3万元-2.4万元，尽管并没有超出网上备案的报价可浮动区间，但相比前一批房源涨了不少。“国五条一旦细则落地将导致买家短时间内大幅消失。所以开发商在抓紧时间少量多批、小步快跑地推货。”薛建雄表示，细则落地后，积极入市的买家或将转成观望，那么3月过热的行情后可能出现倒春寒。他建议，对于大量刚需型买家来说，等到新政出台后入市将更加有利，中高端的改善型买家也应视实际情况出手，不要买在高位上。

[别墅]今年最高单价已超13万

在“国五条”地方细则出台前，别墅市场交易出现高峰。易居克而瑞上海机构发布的数据显示，3月份上半月在全市仅46套别墅的新增供应下，成交量却高达370套，成交量是去年同期的2.55倍。从成交榜单来看，目前别墅市场的主力还是经济型别墅产品。

2月28日刚推出208套别墅的辰弘佳苑，已成交43套，位居今年成交面积榜第一，均价达19439元/平方米，而前两个月成交的13套房源均价仅17251元/平方米。

今年成交均价第一的万源城御溪，3月1日成交的一套别墅均价达134081元/平方米，而该案之前的最高成交价纪录在去年10月9日（单价131017元/平方米）。目前，上海别墅成交价纪录最高的君庭（162616元/平方米）和第三名的东郊花园（124729元/平方米）等也都位于中外环区域。

3月初，别墅成交的高涨是伴随着新房成交一起水涨船高的。3月1日至12日别墅的成交占商品住宅总交易量比重仅为5.01%，处于相对较低水平。汉宇地产新房监测数据显示，进入2012年之后，别墅总体呈“走下坡路”的趋势，历月成交量占全市商品住宅交易量比重大多维持在5%左右。

自2006年“限墅令”出台，类别墅产品应运而生，成为市场热选产品。开发商加大类别墅产品的开发力度，但产生质量参差不齐、选址相对偏远等问题，随后，以大平层为代表的全新产品的产生，直接与其形成竞争关系，并成功分流原本有限的改善客户群。

别墅市场进入2013年后供应能力就大幅萎缩。今年以来至3月15日，全市新增别墅供应仅581套，在新供应的别墅房源中，外环内仅江湾尊堡供应了2套房源，其余的579套均是外环外项目。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，从成交数据来看，在“国五条”出台后、地方细则未出台前，别墅市场供应量方面仍显低迷，表明当前政策下，别墅房企对供应节奏显得保守和谨慎，短期内别墅推盘规模仍会有限，但房价有可能因市场需求增加而出现小幅涨价的行为。

[楼市前瞻]

二季度涨幅或回落，但依然会涨

据机构调查，“国五条”调控政策出台后，部分开发商表示将观察后期政策变化以决定定价策略，但普遍表示短期已不再有提价计划。个别开发商甚至改变销售策略，从追求利润率为主变为追求销量为主。有开发商表示，政策收紧不会导致房价立即下跌，在此前提下，保证楼盘的销路比提价追求利润率更为重要。尽管开发商提价意愿显著减弱，但北京、上海、武汉和杭州等地新房还是出现了价格上涨。

中信建投房地产分析师苏雪晶认为，目前全国新建商品住宅库存下降趋势已经持续近两个月，供给依然不足，上海、北京等城市库存量已下降到近8个月以来的最低水平。在库存得不到补充的情况下，房价存在上涨动力。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，二季度房价可能会出现涨幅的回落，但依然会涨，三季度基本上会持平，2013年全年价格比2012年可能还会正增长。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，“国五条”地方细则将出台，近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情，且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求，未来楼市一二手房很有可能都比较冷清。

不少开发商也担心，由于房价上涨压力持续存在，全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“国五条”细则的发布，会给楼市走向带来不确定性。一般政策层面对于价格的影响预期在3-6个月，因此商品住宅价格在全国范围内，近期不会出现反弹，总体将维持稳定。

一线城市近三成购房者加速置业

一项调查显示，在“国五条”调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二、三线城市的购房者中仅占10.25%。其中，刚性需求购房者受政策影响更加显著，以北京为例，决定最快在本年度内置业的购房者中，刚需客群占群体样本量的59.74%。

据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示，自3月1日“国五条”调控细则发布后，上海二手房市场掀起了一波成交高峰，其中不乏1-2天便签约的闪签客户。从成交的结构来看，首次改善型需求和二次改善性需求的占比出现比较明显的上升。

专家认为，调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上，近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。

杨红旭称，居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，比如，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的所得税，应继续免征个人所得税。